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Worauf Sie beim Teilverkauf Ihrer Immobilie unbedingt achten sollten!

Es klingt nach einem guten Geschäft für (vor allem ältere) Immobilienbesitzer: Der sogenannte Teilverkauf.
Verschiedene Anbieter werben aktuell damit, für einen Teil einer Eigentumswohnung oder eines Hauses einen ordentlichen Geldbetrag zu bezahlen – und man kann trotzdem lebenslang im eigenen Zuhause wohnen bleiben. Ein Geldsegen, den jeder gerne hätte!

Doch Vorsicht: Die Angebote haben viele Haken.
Die Finanzaufsicht BaFin warnt vor solchen Teilverkauf-Modellen. Auch Verbraucherschützer mahnen, finanziell lohne sich der Teilverkauf nur sehr selten.
„Falsch ist die Annahme, Senioren erhielten generell keine Kredite“, so Sascha Fiene von Haus Region Hannover: „Entscheidend ist nicht das Alter oder die Selbstständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt.“ Weiter stellt Sascha Fiene fest: „Außerdem gibt es kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen. Es gibt auch keine gesetzlichen Regelungen, die es Banken verbieten, Kredite an ältere Kunden zu vergeben.“

Das Prinzip beim Teilverkauf:
Bei einem Teilverkauf verkauft man i.d.R. bis zur Hälfte seiner Immobilie an einem Investor. Der wird dann (stiller) Miteigentümer der Immobilie und im Grundbuch eingetragen. Sie bekommen relativ schnell Geld und sind anschließend noch Miteigentümer Ihrer Immobilie. Zusätzlich können Sie noch bis zu Ihrem Lebensende mit einem Wohn- oder Nießbrauchsrecht sicherstellen, dass Sie nicht ausziehen müssen. Der Wert Ihrer Immobilie wird von einem vom Anbieter eingesetzten Gutachter bestimmt. Sie erhalten dann den Anteil des Wertes, den Sie verkaufen.
Beispiel: Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro verkaufen Sie 50 Prozent für 200.000 Euro. Sie bleiben wohnen und zahlen dem neuen Miteigentümer monatlich ein Nutzungsentgelt, eine Art „Miete“. In diesem Beispiel sind es ca. 500,00 – 580,00 Euro. Das Entgelt wird meist für eine bestimmte Zeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch automatisch mit der Inflationsrate (Indexmiete) steigen. Bei monatlich 580,00 Euro zahlen Sie alleine in 10 Jahren 69.600,00 Euro nur an Nutzungsentgeld.
Man bekommt also nicht nur Geld für den Verkauf, sondern muss monatlich einen Teil als Nutzungsrecht wieder zurückzahlen. Zusätzlich sind Sie i.d.R. alleine für die Instandhaltung verantwortlich und tragen alle Kosten (Neue Heizung, Dach, etc.). Sie kümmern sich um die Angebote und die Handwerker.

Wichtig: Lassen Sie beim Teilverkauf den Vertrag prüfen und achten Sie auch auf folgende Punkte:
1. Ist ein Nießbrauchsrecht oder nur ein Wohnrecht im Vertrag festgehalten? Was wird im Grundbuch eingetragen? Ein Nießbrauchsrecht hat den Vorteil, dass man nicht nur in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben darf, sondern es auch vermieten darf. Das ist zum Beispiel von Vorteil, wenn man sich entscheidet, doch irgendwann zu seinen Kindern oder ins Wohnheim zu ziehen. Dann darf man nämlich das Haus oder die Wohnung vermieten und bekommt weiterhin die Mieteinnahmen.
2. Gibt es eine Wertminderungsklausel?
3. Wer zahlt die Reparaturen, Erneuerungen und die Wartung?
4. Ist eine Mietsteigerung vereinbart?
5. Müssen Sie das Geld, welches Sie erhalten, versteuern?
6. Was passiert, wenn Sie als Teileigentümer die Reparaturen nicht mehr zahlen können? Manche Verträge sehen vor, dass die Immobilie dann zwangsversteigert werden darf.
7. Gibt es ein späteres Vor- und Rückkaufsrecht, wenn einer der Teileigentümer wieder verkaufen will? Wie sind die Konditionen?
8. Gibt es eine Regelung für den Erbfall und wenn ja, wie sieht die aus? Ein Rückkauf kann für die Erben sehr teuer werden.
9. Gibt es eine Bearbeitungsgebühr? Wer zahlt die Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer und evtl. weitere Gebühren?
10. Lassen Sie die Immobilie zum Vergleich unabhängig schätzen.

Zu guter Letzt:
Sie sollten unbedingt die Alternativen abwägen. Auf jeden Fall nehmen Sie sich die Zeit und rechnen sich das Angebot sehr gut durch. Lassen Sie den Vertrag prüfen! Denn steht der Investor erst mal im Grundbuch, wird es schwer, das Ganze wieder rückgängig zu machen.

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